Operat szacunkowy w ubieganiu się o kredyt hipoteczny
Geobiz | 27 kwietnia 2017 | Porady eksperta
Cena i wartość rynkowa nieruchomości – dwa tożsame pojęcia, a jednak zupełnie definicje. O cenie nieruchomości decyduje rynek, drugą określa rzeczoznawca majątkowy. Wartość rynkowa ma m.in. ogromne znaczenie dla osób kupujących nieruchomość na kredyt. Dla banku udzielającego zabezpieczenie kredytowe istotne jest bowiem nie tylko to, jaka jest sytuacja finansowa kredytobiorcy, ale także nieruchomość, którą potencjalny nabywca zamierza kupić.
Podstawą do uzyskania zgody na kredyt oraz zabezpieczeniem wierzytelności jest ocena techniczna i prawna nieruchomości. Każdy bank prowadzi swoje procedury nieco inaczej, ale ogólny schemat jest bardzo zbliżony do siebie: najpierw dokonuje się analizy finansowej klienta, następnie przechodzi się do analizy zabezpieczenia. Po ocenie stanu prawnego nieruchomości dokonuje się operatu szacunkowego (wyceny nieruchomości). Zajmuje się tym rzeczoznawca majątkowy wskazany przez klienta bądź współpracujący z bankiem. W tym momencie wskazanie własnego rzeczoznawcy umożliwia większość działających w Polsce banków.
Aby możliwe było wskazanie własnego rzeczoznawcy, koniecznie należy wybrać go z listy rzeczoznawców akceptowanych przez konkretny bank.
Od czego zależy cena operatu? Przede wszystkim od rodzaju nieruchomości i jej lokalizacji. Jeśli klient zdecyduje się poszukać rzeczoznawcy we własnym zakresie, ma szansę na porównanie kosztów i wybranie korzystniejszej dla siebie oferty. Poza tym współpraca z niezależnym rzeczoznawcą często przebiega szybciej, dzięki czemu skraca się ogólny czas oczekiwania na decyzję w sprawie kredytu.
Banki stosują czasem wariant uproszczony wyceny. Np. w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego za wartość przyjmują cenę transakcyjną. Kiedy kwota kredytu, o jaki ubiega się klient, nie jest wysoka, banki wyceniają inwestycję samodzielnie, tylko na podstawie umowy przedwstępnej i wyników inspekcji pracownika banku na terenie nieruchomości.
Na podstawie wyceny bank zajmuje się obliczeniem tzw. wskaźnika LTV (Loan To Value), czyli stosunku wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Ma to za zadanie określić, jakie są ryzyka związane z wycenianą nieruchomością oraz w jakim stopniu nieruchomość może być realnym zabezpieczeniem wierzytelności. Jeśli wartość tego wskaźnika będzie niska, bank może odmówić udzielenia kredytu. Wysokość udzielanego kredytu nie powinna przekraczać 80 procent wskaźnika LTV, a konkretną kwotę wyznacza Rekomendacja S KNF.
Jak pokazuje praktyka rzeczoznawców, w większości przypadków cena nieruchomości różni się od jej wartości. Jednak w rozumieniu banków wartość musi odpowiadać cenie. Oznacza to, że nawet jeśli wartość nieruchomości będzie wyższa niż cena transakcyjna, bank i tak będzie wymagał wkładu własnego i będzie starał się uniknąć udzielenia kredytu w wysokości ceny nieruchomości czy nawet ją przekraczającej.